Woningnood in Almere
Meer vraag dan aanbod op de Almeerse woningmarkt. Voor 2008 was er al een tekort en dat is na de crisis niet anders geworden. Tijd voor een conferentie over de woningnood in Almere, dachten Partij voor de Dieren, PvdA, SP en AP/OPA. En dus was er vrijdag 5 juli 2019 een conferentie in het Almeerse Stadhuis. Met informatie en een gesprek.
Prognoses
Voordat de Almeerse usual suspects zich bij twee ronde tafelgesprekken zouden buigen over de woningnood in onze mooie groene en blauwe stad met veel ruimte, schetste André Buys van Rigo een toekomstbeeld van de woningvoorraad in 2030. André had eerdere prognoses over de woningbehoefte in Almere nog eens doorgerekend op basis van nieuwe inzichten.
Tot 2030 zouden er in Almere jaarlijks 1.830 woningen bij moeten komen om aan de vraag te voldoen en niet te bouwen voor leegstand. In een normaal scenario heeft Almere meer sociale huur en meer dure koop nodig. De middendure – vrije sector toto € 1.000 – moet in dat scenario op het huidige niveau blijven. Per saldo zou het aandeel goedkope koop dan minder worden. In een ‘plus’-scenario is dat weer net anders. Rigo heeft niet de indruk dat senioren met (te) grote woningen snel naar een kleinere zullen vertrekken. Een eerdere analyse met kleiner wonen ontbreekt nu.
Samenstelling woningvoorraad 2017 en prognose 2030 (Actualisatie Rigo).
In 2017 was 65% van de woningvoorraad beschikbaar voor inkomens tot € 57.000,--. In de oorspronkelijke prognose voor 2030 daalde dat percentage licht (naar 64%), maar in de geactualiseerde prognose daalt het zelfs naar 54%.
Twee kanttekeningen: Op dit moment is voor een modaal huishouden een koopprijs van zo'n €165.000 betaalbaar. Daarnaast is de prijs van een woning afhankelijk van wat de gek er voor geeft. Een appartement dat in 2009 gekocht is voor € 168.000 is in 2018 verkocht voor € 268.000 en valt daarmee in de categorie die voor mensen met een modaal inkomen niet meer haalbaar is.
Utrecht
Jan Nico Wigboldus is druk doende met de Utrechtse woonvisie. Utrecht zal naar verwachting inzetten op 35 procent sociale huur, 25 procent midden dure huur in ieder stadsdeel. Middenhuur mag dan niet beginnen bij € 999, maar juist ergens tussen de € 720 en 800. Utrecht zal de midden dure huur waarborgen met spelregels: een verordening. Voor de meer uitgewerkte afspraken met exploitanten en bouwers zal Utrecht een Stadsconvenant sluiten met alle spelers. IN de voorstellen zit ook een monitor. Want de Utrechtse gemeenteraad wil wel kunnen zien of de ontwikkelingen kloppen met het vastgestelde beleid.
Betaalbaar bouwen
Bij het gesprek over betaalbaar bouwen waren ontwikkelaars en een makelaar genodigd aan de ‘ronde’ tafel. Betaalbaarheid werd daar alras vertaald in snelheid. Hoe sneller hoe betaalbaarder een woning van € 250.000 kennelijk wordt. Daar is toch al snel een inkomen van € 57.000 voor nodig. Anderhalf maal het gemiddelde inkomen van de modalist.
Met duidelijke afspraken over onder meer parkeernormen, de samenstelling van de woningen in een te ontwikkelen gebied, grondprijzen voor midden huur en over de huurstijging in de midden huur, zouden de ontwikkelaars veel sneller woningen kunnen laten verrijzen in Almere. Volgens de ontwikkelaars zou een Stadsakkoord, zoals in Utrecht ontwikkeld, behoorlijk kunnen helpen.
Aan tafel zaten allemaal ‘grote jongens’. Geen deelnemers in een project van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Zou dat de schimpscheut van de corporatie-ontwikkelaar richting het project Oosterwold kunnen verklaren?
Zelfbouw
Thuis gekomen lag de Binnenlands Bestuur op de mat. “Zelfbouw lijkt uit de gratie” kopte BB.
’Kijk, in de crisis zag je veel gemeenten ruimte maken voor zelfbouw, omdat verder helemaal niemand die grond wilde afnemen. Dan de particulier maar’, zo omschrijft Hans Vos, lid van het Expertteam Woningbouw het sentiment bij de gemeenten. ‘Dat was vrij opportunistisch. Dat had niets met beleid of doelstellingen te maken.’
Inmiddels doen veel gemeenten weer een polonaise met projectontwikkelaars. ‘We lopen allemaal achter elkaar aan en roepen dat er heel snel gebouwd moet worden’, constateert planoloog Tellinga, die ook lid is van het Expertteam Woningbouw. ‘We zijn gewend geraakt aan seriematige woningbouw en aan overeenkomsten met ontwikkelende partijen waarin alles in één keer is geregeld, Eén op eén met burgers plannen maken ; die oefening hebben we in Nederland gewoon nooit gehad.’
Gelukkig voor Almere en de Almeerders zag de corporatieontwikkelaar mogelijkheden om Ik Bouw Betaalbaar in Almere (IBBA) nieuw leven in te blazen. Zou er dan toch een kans voor organisch maatwerk voor de smallere beurs bestaan in Almere?
terug